Regler gældende for livrentesalg.
Livrenten er en form for salg af fast ejendom, der bliver mere og mere populær. Vi hører om det i pressen, i fjernsynet… Gratis livrente, travl livrente, buket, livrente… Vi gør status over livrentesalg.
Hvad er livrentesalg?
Livssalget består i at sælge en ejendom og modtage livrente i udbetaling indtil sin død.
Hvem kan sælge liv? Enhver juridisk kompetent person kan sælge fast ejendom for livet. Nemlig: du kan i livet sælge andre typer varer end boliger (møbler, kunstværker f.eks.).Sælgeren kaldes annuitanten. Køberen hedder débirentier.
I et livrentesalg skal sælgerens fremtidige død være uforudsigelig. Køber bør derfor ikke være opmærksom på en eventuel sygdom hos sælger; dette er livrenteprincippet! Bemærk: i tilfælde af at sælger dør inden for 20 dage efter underskrivelse af købsbrevet, så vurderer loven, at dødsfaldet var forudseligt, og salget er derfor ikke gyldigt. Sælgers arvinger kan bede retten om at annullere den.
Frit liv eller travlt liv? En livrente siges at være "gratis" , når ejendommen er ubeboet på tidspunktet for underskrivelsen af salget. Køber kan herefter afhænde ejendommen, bebo den eller leje den og opkræve lejen. En livrente siges at være "optaget" , når sælger beholder brugsretten til ejendommen hele sit liv, dvs. han bevarer brugsretten til ejendommen, leje den og afhente den. lejer, men at han ikke kan sælge ejendommen ( han har netop gjort det med livrenten!), ej heller sælge en brugsret til ejendommen.Køber skal så vente på sælgers død (eller den sidste af de to sælgere, hvis sælgerne f.eks. er et par, der bor i boligen) for at overtage ejendommen.
Hvor gammel skal man sætte en ejendom ud i livet? 75-85 år ser ud til at være en god aldersgruppe til at begynde at sælge sin bolig for livet. Under alle omstændigheder tilrådes det på det kraftigste, for sælger og for den potentielle køber, at få god information fra en notar for at undgå at falde i en livrentefælde og for at træffe en informeret beslutning.
Betaling: buket og livrente
Salget i livet kan være interessant for køberen og for sælgeren: sælgeren får et tillæg til sin pension indtil livets slutning, og køberen kan gøre en rigtig god handel (i et stramt ejendomsmarked , det er en god pointe).
Køberen køber fast ejendom, men betaler ikke markedsprisen. Han betaler en buket og livrenter.Buketten svarer til et beløb bet alt på salgsdagen, frit fastsat af parterne (buketten svarer generelt til 30 % af ejendommens samlede værdi). Livrenten udbetales til sælger i hele hans liv, månedligt, kvartalsvis eller årligt. Det betales forud eller bagud. Parterne kan aftale, at der ikke er en buket, men kun en livrente. Bemærk: Livrenten er indkomstskat.
For at beregne prisen på livrenten tages der hensyn til flere kriterier. Huslejens størrelse er estimeret efter: sælgers alder og forventede levetid, ejendommens værdi, de huslejer, som køber kunne modtage, hvis ejendommen var udlejet. Skalaer (den samme for alle livrenter) tages også i betragtning ved beregningen af livrentens størrelse. Disse vægte kan f.eks. konsulteres hos en notar.
Ved at vide: det er muligt at tilføje flere typer klausuler til livstidsbrevet.Indeksreguleringsklausulen gør det muligt at revidere annuitetens størrelse i forhold til den monetære afskrivning. Opsigelsesklausulen tillader automatisk opsigelse af livrentesalgskontrakten i tilfælde af manglende betaling af en eller flere livrenter fra købers side. Straffeklausulen giver sælger mulighed for at beholde buketten i tilfælde af manglende betaling af en eller flere livrenter fra købers side og annullering af salget.
Hvem betaler for vedligeholdelsen af den solgte ejendom i livet?
Hvem betaler vedligeholdelsesomkostningerne for ejendommen, eventuelt arbejde, skatter relateret til ejendommen efter et salg i livet?
I en besat livrente med brugsret betaler sælger (medmindre andet er anført i købebrevet): rutinemæssig reparation og vedligeholdelse af boligen (medmindre han frigiver den solgte ejendom tot alt), boligskatter, jord og affald indsamling, energiregninger. Køber betaler for større reparationer.
I en besat livrente med brugsret betaler køber (medmindre andet fremgår af købsbrevet) ejendomsafgiften og husholdningsaffaldsafgiften. Købsbrevet giver mulighed for fordeling af andre udgifter.
I en gratis livrente betaler køberen omkostningerne (energi, skatter, skatter osv.), rutinemæssig vedligeholdelse og alle reparationer.